Vantaggi e svantaggi dell'Investimento Immobiliare

Aggiornato il: mar 11


Rieccoci con l’appuntamento settimanale che ti regala una sbirciata dietro le quinte dei segreti del “buon investimento”. Spero sinceramente che la serie ti stia piacendo e, specialmente, che ti sia utile.


Oggi parliamo di mercato immobiliare, pronto? Partiamo dalle basi.



Cosa è un immobile: 

da dizionario, la definizione di Immobile è: “Qualsiasi oggetto naturalmente o artificialmente collegato al suolo”.


Prima di tutto partiamo col definire la differenza tra un acquisto immobiliare per viverci ed un investimento immobiliare per rivendere (differenza fondamentale per capire per bene questo settore). In genere tendiamo a non differenziare l'acquisto per viverci dall'investimento e questa è una grande pecca poiché l'acquisto per viverci NON è assolutamente un investimento.



L’acquisto immobiliare per viverci è l’acquisto di un immobile (tipo casa, fondo commerciale, garage o altro), il tutto per un diretto utilizzo dell’immobile.  Invece un investimento prevede la messa in gioco di un capitale iniziale con lo scopo di avere un guadagno in seguito.



Molto spesso quando si acquista un immobile con l’intento di utilizzarlo direttamente non si calcola la marea di spese che incombe (escludendo quindi eventuali guadagni futuri), tipo: il costo del mutuo (sempre maggiore rispetto a quanto chiediamo), la ristrutturazione, arredamento, e molto altro! Senza contare poi i costi fissi: IMU, bollette, condominio, e altri tipi di tasse o spese fisse.



Certamente questo aumenta tantissimo il valore della casa nel complesso, ma quali sono realmente i guadagni?



Immagina di prolungare i costi appena elencati per 20 anni. Se hai acquistato una casa a 100’000 euro, tra lavori di ristrutturazioni, mobili, potresti spendere 50’000, quindi totale 150’000 di valore dell’abitazione che guadagneresti nel caso la volessi vendere.


In un anno, tra costi fissi e mutuo, hai un’uscita di circa 10’000; per 20 anni, arrivi a  200’000 di spese.


Dunque, vendendola, avresti 150’000 contro le spese effettuate per mantenerla (100’000 di acquisto + 50’000 ristrutturazione + 200’000 di spese). Perdendoci in 20 anni ben 200mila euro.



Conviene ancora?  

Solitamente, l'acquisto di una casa per abitarci è paragonato ad un investimento perché l’immobile in sé è un bene fisico a lunga durata, da tramandare ai figli; ma sopratutto l’idea di avere una propria casa evoca immagini e/o sentimenti positivi (profumi, calore, accoglienza, serenità, tranquillità ecc): la sicurezza dell’abitazione è una meta ambita da molti.


Ma non genera profitti immediati, anzi molto spesso il prezzo di vendita, come abbiamo visto prima, nell'arco degli anni è inferiore al prezzo di acquisto. Ovviamente non c’è nulla di male nell’avere una casa, ma se sei qui suppongo tu stia cercando dei consigli per avvicinarti al mondo degli investimenti.



Il piacere nell’investimento risiede invece nel guadagno che l'immobile può fornire nel breve termine (uno/due anni, tempo medio di rientro dell'investimento per l'investitore alle prime armi; gli esperti nel settore riescono a completare anche 4 operazioni annue).


Chiara fin qui la distinzione?



Oscillazione del mattone

C’è poi un’altra informazione necessaria prima di avventurarsi in questo campo, l’appena citata Oscillazione del mattone: figura retorica che indica l’oscillazione dei prezzi dell’immobile nel tempo. Carina, no? Beh abituati a farci molta attenzione!



L'oscillazione del mattone avviene in tempi lunghi e per questo, se non si vuole correre rischi conviene comprare e rivendere velocemente, in zone che ben conosciamo.

L'oscillazione potrebbe altresì essere sfruttata se riuscissimo ad intuire le capacità di crescita di  una zona (o città) che ad oggi è degradata ma che, secondo noi, è destinata a migliorare, consentendo di acquistare oggi a prezzo basso e rivendere tra qualche anno a prezzo alto, regalando un dolce profitto.



Perché e come investire nel mercato immobiliare

E siamo arrivati alla parte interessante.


Normalmente, al primo approccio in questo settore, si pensa: compro una casa e la affitto per avere una rendita fissa ed automatica, ma ahimè non è così semplice! Purtroppo in Italia non esiste ancora una formula che tuteli al 100% il proprietario di una casa nei confronti dell'affittuario, e questo rende rischioso questa strategia, creando sfiducia nel settore.


Conviene pertanto acquistare e rivendere in tempi brevi, ovvero entro l’anno (massimo due); in più il settore immobiliare cambia in tempi più lunghi rispetto a molti altri mercati ed è quindi più facile la compravendita nel breve termine (sempre uno/due anni). Questa caratteristica rende l’investimento immobiliare quasi privo di rischi, il che ne aumenta la convenienza.



Come investire

Sicuramente starete pensando: “Ma oggi non conviene investire con la variazione di prezzo sugli immobili, si guadagna poco”.


Ed è vero, il prezzo cambia ma qui si parla di differenze di valore, non di prezzo. Un immobile acquistato ad un prezzo, sistemato e rivenduto ad un prezzo più alto, ha sempre un guadagno, indipendentemente dalla presenza o meno della crisi.


Conviene quindi comprare a prezzo basso (dato che è comprando che fai l’affare e non viceversa) e rivendere in tempi brevi. Ma come capire se un immobile è un’ occasione, quindi se acquistarlo oppure no?


Esistono molti modi per valutare se un immobile sia valido per l'acquisto o meno, su come riconoscere un buon investimento rivendibile in tempi brevi sui boost (acceleratori) di rivendita immediata (massimo 50 giorni), ma non è questo il momento migliore: in questo articolo vorrei farti capire le differenze fondamentali tra acquisto di una casa ed investimento sull’immobile e degli strumenti che puoi usare per approfondire l’argomento.


Uno spunto in pratica? Esistono 4 modi per capire come investire intelligentemente in un immobile: SALDO E STRALCIO, ASTE GIUDIZIARIE, CREDITI BANCARI E MERCATO LIBERO.

Aste: permettono di avere accesso a un acquisto con forte sconto, ma bisogna entrare in “gara” con le altre persone presenti all'asta e, se non abbiamo un piano ben preciso, rischiamo di farci prendere dalle emozioni e acquistare addirittura a prezzo superiore al mercato libero.

Tutti possono partecipare alle aste, tranne il proprietario o i parenti di chi ha la casa messa all'asta, basta dare una caparra e seguire le regole del tribunale interessato (le regole precise cambiano da tribunale a tribunale).


Ci sono banche che  permettono di accedere al mutuo anche per il 100% del valore dell'immobile, ma conviene  accendere un mutuo di liquidità con ipoteca su un'altra casa se la possediamo, per agire più velocemente e liberamente.


Saldo e stralcio: permette di porci come mediatore tra esecutato (colui che, in seguito ad un decreto di pignoramento, è proprietario di un immobile in procinto di andare all'asta) e banca, proponendo alla banca di stralciare il debito (saldarlo quindi ad una cifra più bassa rispetto alla cifra totale dovuta inizialmente) per conto dell'esecutato, che però ci cederà la proprietà della casa.


Mercato libero: un mercato in cui possiamo acquistare da venditori motivati e quindi a prezzo ribassato grazie alla nostra abilità di mediatori; case in costruzione o su progetto; nude proprietà; acquisto atto a variazione di categoria (esempio da C ad A), avvalendosi di tecnici preparati; acquisto di case già affittate (consente di acquistare a un prezzo scontato, sembra strano ma è così).


Crediti immobiliari: Sono crediti delle banche che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto. Qui non mi dilungo molto visto l'argomento complesso e delicato, concentriamoci sui vantaggi e svantaggi del settore immobiliare.



VANTAGGI E SVANTAGGI DELL'INVESTIMENTO NEL SETTORE IMMOBILIARE

Vantaggi:


Nonostante lo spostamento di grosse cifre, non è necessario aprire una partita iva, ed è facile farsi un’esperienza diretta dato che operiamo nella zona in cui viviamo, dunque conosciamo pro e contro della zona e probabilmente conosciamo qualcuno di cui ci fidiamo, a cui chiedere magari consigli e pareri.


Come detto prima, questo mercato subisce variazioni a lungo termine ed è quindi più difficile, facendo le cose in modo giusto, perderci dei soldi e, con una singola operazione, è facile guadagnare molti soldi, dato che si spostano grosse cifre.



Svantaggi:


  • è facile rimanerne coinvolti emotivamente (ci si affeziona alla casa)

  • c'è bisogno di un grosso capitale o di finanziatori disposti ad investire insieme a te

  • in alternativa bisogna chiedere un mutuo essendo soggetto alle variazioni di tasso

  • seguire passaggi precisi.



Se non si seguono passaggi precisi si rischia di perdere molti soldi. Un esempio tangibile è ciò che è capitato alle case acquistate intorno al 2008 (periodo della “corsa al mattone”, nel quale non calcolando la valutazione a lungo termine territoriale, nè la crescita economica, il mattone ha subìto una svalutazione del 35% circa rispetto a dieci anni fa e, ad oggi, chi ha costruito appartamenti o ville nelle campagne si ritrova con un immobile in “svendita” rispetto al valore di costruzione o acquisto.



Ora, ti ho riempito di nozioni e consigli, spero di non aver saturato il tuo cervello con tutto ciò. L’argomento è davvero vasto e vale la pena approfondirlo proprio grazie alle potenzialità che cela: sarai capace di scovarle tutte? Te lo auguro vivamente!



Buona vita e buona continuazione,



dal team di MultyCashflow!


#multycashflow #immobiliare

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